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Est-il préférable de rembourser votre prêt ou d’investir?

By Cedric Privat - Topics: mortgages, Moving to Spain, Spain
This article is published on: 13th November 2020

13.11.20

Vous avez reçu un don, un héritage, un bonus ou avez accumulé de l’épargne sur vos comptes et vous vous demandez comment utiliser cette somme au mieux.Nous allons analyser ensemble les différents points à prendre en compte dans cette prise de décision.

Épargne de précaution :
La première règle sera de ne pas mobiliser toutes vos liquidités et de garder un capital libre.L’immobilier n’est pas un capital disponible rapidement; un bien peut prendre du temps à se vendre et le transfert de placements prendra plusieurs semaines avant d’être transféré sur votre compte bancaire.

Cette somme de précaution devra plutôt être disponible sur un compte courant pour vous permettre de couvrir vos frais réguliers (fond de roulement) et de faire face à un possible imprévu. Pour plus de sécurité, elle devra être équivalente de trois à six mois de salaire, surtout si vous avez des enfants.

Frais de remboursement anticipé :
Si vous choisissez de rembourser votre prêt, la première démarche sera de vérifier votre contrat (ou de contacter votre agence bancaire). Si le montant des frais du remboursement anticipé (ou pénalités de remboursement anticipé) est trop élevé, s’acquitter de cette dette pourrait s’avérer trop onéreux (en moyenne , les frais s’élèvent à 3 % du capital restant dû).

En revanche si vous aviez négocié des frais 0 à la signature du prêt, vous devrez alors confronter le taux de votre prêt et celui de vos placements.

Comparer les taux :
Si le taux de votre crédit est bas, il est surement intéressant de ne pas toucher à cet emprunt ; on peut alors le qualifier comme une bonne dette.

Néanmoins, le taux de rémunération de vos produits d’épargne se devra d’être supérieur à ce taux de crédit. Mais avec un Livret A ayant un taux de 0.75 % depuis 2015 et le rendement du fonds en euros de l’assurance-vie qui ne cesse de baisser depuis les années 2000 (placement 100 % fixe garanti), même surpasser l’inflation (évolution des prix à la consommation) peut s’avérer difficile.

Même les investisseurs les plus prudents se doivent désormais de choisir des placements avec (au moins) une partie variable, tout en s’adaptant à leur profil de risque, afin d’obtenir des rendements supérieurs qui couvriront les taux d’intérêts de l’emprunt et permettront de gagner de l’argent. (assurance-vie en unités de compte/SCPI/obligations/actions/fonds d’investissement, etc.)

mortgages in Spain

Les avantages du crédit immobilier :
Un crédit immobilier peut vous permettre de développer votre patrimoine via un effet de levier.

Continuer de payer vos mensualités pourrait vous permettre de diversifier votre patrimoine vers des placements ou d’effectuer un nouveau prêt pour un nouvel achat immobilier (si possible locatif et avec des loyers égaux ou supérieurs à vos nouvelles mensualités).

Il est aussi possible de réduire son imposition grâce à la dette, notamment dans le cadre d’un investissement locatif ou dans le cas d’une succession.

Comme souvent on ne peut pas établir de règle générale pour répondre à ce type de question. Tout dépendra de votre situation, votre contrat bancaire, vos rendements de placement ou même de l’ancienneté de votre prêt (car vous remboursez beaucoup plus d’intérêt bancaire les premières années).

Se libérer de vos dettes peut psychologiquement être satisfaisant, mais dans de nombreux cas de figure, ce remboursement anticipé ne s’avèrera pas financièrement intéressant. Il sera important de ne pas prendre de décision rapide et émotionnelle mais de planifier et calculer ces décisions.

Le groupe Spectrum à Barcelone se propose d’étudier gratuitement votre situation afin de vous aider, de vous conseiller, de vous orienter ou de vous guider dans vos démarches patrimoniales.
De plus, en Espagne comme en France, Spectrum possède une section “courtier en prêt immobilier” pour vous aider à bénéficier des taux les plus avantageux.
N’hésitez pas à nous contacter afin d’obtenir les réponses d’un professionnel aux questions que vous vous posez.

Comment prendre sa retraite à 50 ans?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, Financial Planning, Pensions, Retire in Spain, Retirement, Spain
This article is published on: 30th September 2020

30.09.20

Qui n’a pas rêvé un jour de pouvoir arrêter de travailler avant l’âge légal de la retraite? 50, 40, 30 ans? Et si ce rêve était réalisable?

La question peut faire sourire, surtout si vous résidez comme moi en Espagne à Barcelone, avec un prix de l’immobilier exorbitant et des salaires souvent moins élevés qu’en France.
Pourtant, de plus en plus de personnes y arrivent, alors pourquoi pas vous?

Le Frugalisme :
Le mouvement FIRE (Financial Independance, Retire Early), né aux Etats-Unis dans les années 2000, défend le principe de vivre simplement et de faire fructifier son argent pour pouvoir vivre de ses rentes.
Il s’inscrit dans un mouvement économiste du Frugalisme “Qui se nourrit de peu, qui vit d’une manière simple.” (Larousse)
Pourquoi ne pas s’en inspirer?

Comment?
• Économiser : s’acquitter de toute dette (surtout celle de votre bien immobilier), réduire son train de vie, éliminer les frais superflus, supprimer certains loisirs, épargner davantage dès le 1er du mois.
• Définir un budget : il sera indispensable de bien calculer vos besoins mensuels afin de définir votre patrimoine retraite et ainsi fixer votre objectif.
• Investir : en plus de votre résidence principale vous devrez investir judicieusement l’argent épargné dans des placements financiers, des actions ou de l’immobilier.

Les frugalistes suivent une « règle d’or » dite des 4% : disposer d’un patrimoine au moins 25 fois supérieurs au montant de ses dépenses annuelles. Si elles s’élèvent à 2.000 euros par mois, il faudra par exemple un patrimoine de 600.000 euros, permettant de vivre des 4% de rendement généré.

State pension systems

Quand commencer?
Bien évidemment, le plus tôt possible. Une retraite anticipée deviendra vite un rêve oublié si on débute trop tard, mais tout dépendra également de votre implication à la cause.
Les nouvelles générations se soucient de plus en plus tôt de leur retraite et pour cause; les prévisions des pensions publiques de retraite sont à la baisse et l’âge légal de départ à la retraite ne fait qu’augmenter.
Le frugalisme demandera une forte réduction de vos dépenses, il est souvent accompagné par une conscience écologique afin de se tourner vers un mode de vie décent et responsable.
Nos sociétés capitalistes amènent de plus en plus les individus à se poser des questions sur le rapport qu’ils ont à l’argent et au travail.

Qui peut appliquer cette méthode ?
Bien évidemment, toute retraite anticipée sera plus facilement accessible aux classes moyennes et supérieures. Pour beaucoup, il est déjà suffisamment compliqué de mettre un peu d’argent de côté.
Une recherche Google rapide vous permettra de lire les expériences de nombreux “jeunes retraités” à travers le globe.
Les méthodes divergent, mais la discipline est de rigueur. Certains retournent vivre chez leurs parents quelques années et économisent 70 % de leur salaire, d’autres travaillent pendant 10 ou 15 ans à un rythme à la limite du soutenable, certains vont compter des années chaque centime possible et enfin les plus privilégiés qui reçoivent un salaire confortable vont tout simplement faire plus attention, s’organiser et investir malin.

Cette méthode vous intéresse mais vous vous posez des questions ?

N’hésitez pas à prendre conseil auprès de professionnels à votre écoute.

Le groupe Spectrum à Barcelone vous propose d’effectuer un audit sans frais ni engagement afin de mieux vous organiser dans la préparation de votre retraite, anticipée ou non.

Nous vous aiderons ensuite à comparer et choisir le placement financier le mieux adapté à votre situation et préférence.

Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée ?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, mortgages, Property, Spain
This article is published on: 15th October 2019

15.10.19

Vous êtes nombreux à vous poser la question du choix entre l’investissement immobilier et le placement financier, dans l’objectif de faire croître votre patrimoine.

  • Investir dans la pierre est souvent considéré comme une valeur sure, mais est-ce toujours le cas malgré la flambée des prix des dernières années?
  • Faire un placement financier permet de conserver une liquidité et bénéficier d’une imposition avantageuse, mais avec les taux fixes au plus bas et l’inflation actuelle il est désormais impératif de prendre un certain risque

Avant toute décision, il sera important de comprendre les avantages et inconvénients de ces deux options. Nous étudierons dans un premier temps via cet article l’achat immobilier à Barcelone.

Depuis les jeux olympiques de 1992, Barcelone est devenue une des villes les plus attractives d’Europe: à visiter, y vivre, y travailler et pourquoi pas investir?
La ville plaît beaucoup aux français, plus de 20 000 d’entre eux y vivent toute l’année et on ne compte plus les milliers de touristes quotidiens qui affluent de toutes parts.

À seulement 150 km de la frontière, la ville attire par son soleil, ses plages, ses montagnes proches, sa qualité de vie, sa culture, sa population cosmopolite, sa bonne connexion TGV/avion, etc.
Cet engouement comporte néanmoins certains revers dont tout futur investisseur doit tenir compte; notamment une insécurité croissante ces dernières années, une situation politique instable et des lois souvent en faveur du locataire (voir même okupas/squatteurs) en cas de conflit avec le propriétaire. La crise du marché immobilier de 2008 a également inquiété de nombreux particuliers projetant un achat à Barcelone.

Première question: achat perso (pour y vivre) ou achat locatif ?

  • Si vous comptez rester à Barcelone pour le long terme, un achat personnel s’avère souvent être la meilleure solution. Finis les loyers, vous serez enfin chez vous et pourrez potentiellement faire une plus-value si vous gardez ce bien assez longtemps. Mais attention au marché en haut de cycle; des études démontrent qu’actuellement une acquisition ne sera financièrement avantageuse par rapport à une location que si on garde le bien au moins 10 ans. Une revente rapide sera synonyme de moins-value; une stabilité professionnelle et familiale est donc indispensable
  • Pour un achat locatif vous devrez dans un premier temps évaluer le taux de rentabilité brut (diviser le revenu locatif annuel par le prix total du bien), si le résultat est inférieur à 6 % brut alors le rendement n’est pas suffisant (voir le paragraphe “Les coûts” ci-dessous pour avoir une estimation du résultat net). Aucun achat ne doit être fait sans une étude et un calcul précis

Il sera important de ne pas diaboliser le fait de rester en location. L’expression “jeter ses loyers par la fenêtre” est dépassée car nombreuses villes se sont avérées à une certaine période être plus rentables en location qu’à l’achat. Vous gardez ainsi votre liberté, vivez dans une superficie plus grande et n’avez pas à supporter les coûts et impôts d’un propriétaire. Nous aspirons pour la plupart à être propriétaire un jour, attention néanmoins à ne pas se précipiter.

La situation du marché ?
Le prix du marché doit ensuite être étudié, il vaut bien entendu toujours mieux acheter quand les prix sont bas.

Le marché à Barcelone est haut même s’il n’a pas encore atteint les chiffres de 2007, les prévisions annoncent une stabilité pour 2019/2020.

Crédit bancaire en Espagne: comment ça marche ?
Si vous êtes résident fiscal en Espagne vous devrez certainement passer par une banque locale pour votre prêt (peu de banques françaises vous accompagneront, à moins d’avoir un bien en France).

Un maximum de 80 % du prix du bien peut vous être prêté (70 % si non-résident), pour une durée maximum de 30 ans (jusqu’à l’âge limite de 70 ans). Il vous faudra donc un apport de 20 %.

Les espagnols sont habitués aux taux variables (très faibles ces dernières années), ce qui signifie que vous êtes dépendants de l’Euribor (taux de référence du marché monétaire de la zone euro), mais en cas de hausse de celui-ci vous risqueriez de voir vos mensualités fortement augmenter. Nombreux sont ceux qui ont perdu leur bien pour cette raison il y a 10 ans.

Depuis quelques années les banques espagnoles proposent de plus en plus un taux fixe comme le font le plus souvent les banques françaises. Vos mensualités resteront donc inchangées sur l’ensemble de votre prêt bancaire. Les taux sont plus élevés qu’en France, actuellement comptez entre 2.2 et 2.7 % pour un prêt sur 30 ans en Espagne

Quels sont les coûts ?
L’imposition sur un achat immobilier en Catalogne s’élève à 10 % du prix d’achat (11 % à partir de € 1 million). À cela s’ajoute les frais de notaire et frais divers liés à l’achat: comptez entre 3 et 4 %.

Comme évoqué précédemment, un apport de 20 % étant demandé par les banques en Espagne, l’apport global nécessaire est donc de 34 %.

Cas pratique: pour un appartement vendu € 300 000: le nouveau propriétaire doit donc s’assurer de posséder une liquidité de € 102 000 (impôt € 42 000 et apport € 60 000).

Être propriétaire vous impose également des coûts annuels qui viennent s’ajouter à vos mensualités bancaires:

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière française
  • Assurances et impôts divers (tels ordures ménagères)
  • Charges de copropriété
  • Travaux d’entretien, maintenance, remplacement des gros équipements, rénovation (votés lors des réunions de copropriété ou obligatoire telle la rénovation énergétique)
  • Si vous louez ce bien, vous devrez éventuellement ajouter les frais d’agence (surtout si vous n’habitez pas à Barcelone) et le coût lorsque l’appartement n’est pas loué. Sans vouloir être négatif; il ne faut pas occulter les éventuels frais de justice ou d’expulsion si vos locataires s’avèrent être mauvais payeurs ou insolvables.
  • Et bien entendu le coût d’un prêt bancaire qui varie selon le coût d’achat, les années et le taux négocié
  • Concrètement, en s’appuyant sur l’exemple ci-dessus, l’achat d’un bien de € 300 000, le prêt sollicité sera de € 240 000 (maximum 80 %)
    Supposons que la banque vous accorde un taux fixe sur 30 ans à 2.5 %, vos mensualités s’élèveront alors à € 948.29 soit un remboursement total de € 341 384.
    La banque vous facturera donc € 101 384 pour un prêt de € 240 000

En conclusion, il n’y a pas de réponse évidente à la question: “Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée?” car l’équation a souvent plusieurs inconnues et de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Acquérir un bien immobilier est une décision importante, un engagement, qui peut correspondre parfaitement à certains particuliers, mais peut vite devenir un gouffre économique pour d’autres.

Comme toute décision importante il est indispensable de planifier, calculer et comparer les options disponibles. L’immobilier a constitué un excellent investissement pour la génération des baby boomers, mais il ne doit pas être une obligation ni une logique. Obtenir une plus-value n’est plus systématique et comme tout investissement un achat immobilier implique un risque: rien n’est garanti (“sauf la mort et les impôts” disait Benjamin Franklin).

Spectrum conseille à ses clients de toujours diversifier leurs investissements et garder un équilibre dans son patrimoine entre l’achat immobilier et le placement financier. Des alternatives d’investissement existent en France et en Espagne telles l’assurance-vie (2ème placement préféré des Français après l’immobilier) ou les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier).

Nous nous proposons de vous guider en nous adaptant à votre situation, chiffrer les différentes alternatives et vous présenter l’ensemble des options disponibles sur le marché.

En Espagne comme en France, Spectrum possède également une section “courtier en prêt immobilier”. A votre demande, nos conseillers sont à votre disposition pour effectuer les recherches nécessaires auprès des banques. Ils sauront vous guider, négocier en votre nom et vous permettre d’obtenir un meilleur taux à moindre coût sans frais de remboursement anticipé.

N’hésitez pas à me contacter. En tant que consultant chez Spectrum, je me tiens à votre entière disposition pour étudier toutes demandes ou répondre à vos questions.

Qu’est ce que la “Loi Beckham”?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, Beckham Law, Spain
This article is published on: 20th May 2019

20.05.19

Depuis 2005, le Real Decreto 687/2005, également appelé “loi Beckham” (David Beckham en fut le premier bénéficiaire), permet aux nouveaux résidents espagnols d’obtenir une importante réduction fiscale.

En effet ce régime spécial des impatriés permet aux contribuables d’être imposés au taux fixe de 24 % jusqu’à € 600 000 de revenus annuels, puis à 45 % une fois dépassé ce seuil, et non au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou IRPF (“Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”).

Il s’applique la première année de résidence et les 5 années suivantes. Toute personne ayant un nouveau contrat de travail en Espagne (ou statut d’administrateur) peut potentiellement opter pour ce régime auprès de l’administration fiscale (sauf si vous avez résidé en Espagne pendant les 10 dernières années).

La demande doit être déposée dans les 6 mois à compter du début de votre activité qui apparaît sur l’inscription à la sécurité sociale espagnole. Quant à l’impôt sur le patrimoine, seul votre capital en Espagne sera susceptible d’être taxé.

Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez de plus amples informations sur ce sujet, ou si vous désirez opter pour ce régime fiscal.

N´hésitez pas à me contacter

Récapitulatif sur le MODELO 720

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, Modelo 720, Spain
This article is published on: 25th January 2019

25.01.19

Qu’est-ce que le Modèle 720 ?
En 2013, le gouvernement espagnol décide de s’attaquer à la fraude fiscale. Il met alors en place un certain nombre de mesures.

Visant en priorité les nationaux espagnols, cette réforme affecte également les étrangers vivant et/ou travaillant en Espagne disposant d’un patrimoine en dehors de la péninsule Ibérique.

Le Modèle 720 est une déclaration informative mais obligatoire sur les biens et avoirs à l’étranger.

L’objectif de cette démarche est de disposer d’informations sur:
– les comptes bancaires situés à l’étranger
– les titres, droits, assurances-vie et placements gérés ou acquis à l’étranger
– les biens immobiliers et les droits sur les biens immobiliers à l’étranger
Ce formulaire dûment rempli doit être présenté entre le 1er janvier et le 31 mars, uniquement par internet (via le site “Agencia Tributaria – Modelo 720 Declaración Informativa. Declaratión sobre bienes y derechos situados en el extranjero”).

Qui doit présenter le Modèle 720 ?
Toute personne physique ou morale résidant sur le territoire espagnol (plus de 183 jours par an), et uniquement si la somme de ses actifs est supérieure à la somme totale de 50 000€ dans une ou plusieurs des trois catégories.

Les années suivantes, il n’est demandé de représenter le Modelo 720 qu’en cas d’augmentation de plus de 20 000€ par rapport au capital initialement déclaré.

Quels sont les risques en cas de non-présentation?
Même si cette déclaration n’a pour but que d’informer, le gouvernement espagnol menace d’appliquer de lourdes sanctions en cas de non respect de cette mesure.
– 5 000€ pour toute information incomplète, erronée ou fausse, avec un minimum de 10 000€ d’amende par déclaration.
– 100€ par information, avec un minimum de 1500€, si la déclaration a été déposée au delà de la date limite.
– Si l’Hacienda se rend compte de l’absence de déclaration, les sanctions annoncées sont extrêmes (par exemple, 150 % de la valeur du bien, plus-values sur tout patrimoine non justifié)

De nombreuses plaintes ont été déposées afin de contester ces sanctions excessives et injustes, la commission européenne serait également en contact avec les autorités espagnoles sur ce sujet.

Néanmoins, il vous est fortement conseillé d’effectuer cette déclaration afin d’éviter tout problème avec Hacienda.

Plusieurs conseillers fiscaux francophones à Barcelone, dont je me propose de vous fournir les coordonnées, peuvent vous apporter leur aide pour remplir ce formulaire.

Je reste à votre entière disposition pour vous fournir tous renseignements complémentaires.