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Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée ?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, mortgages, Property, Spain
This article is published on: 15th October 2019

15.10.19

Vous êtes nombreux à vous poser la question du choix entre l’investissement immobilier et le placement financier, dans l’objectif de faire croître votre patrimoine.

  • Investir dans la pierre est souvent considéré comme une valeur sure, mais est-ce toujours le cas malgré la flambée des prix des dernières années?
  • Faire un placement financier permet de conserver une liquidité et bénéficier d’une imposition avantageuse, mais avec les taux fixes au plus bas et l’inflation actuelle il est désormais impératif de prendre un certain risque

Avant toute décision, il sera important de comprendre les avantages et inconvénients de ces deux options. Nous étudierons dans un premier temps via cet article l’achat immobilier à Barcelone.

Depuis les jeux olympiques de 1992, Barcelone est devenue une des villes les plus attractives d’Europe: à visiter, y vivre, y travailler et pourquoi pas investir?
La ville plaît beaucoup aux français, plus de 20 000 d’entre eux y vivent toute l’année et on ne compte plus les milliers de touristes quotidiens qui affluent de toutes parts.

À seulement 150 km de la frontière, la ville attire par son soleil, ses plages, ses montagnes proches, sa qualité de vie, sa culture, sa population cosmopolite, sa bonne connexion TGV/avion, etc.
Cet engouement comporte néanmoins certains revers dont tout futur investisseur doit tenir compte; notamment une insécurité croissante ces dernières années, une situation politique instable et des lois souvent en faveur du locataire (voir même okupas/squatteurs) en cas de conflit avec le propriétaire. La crise du marché immobilier de 2008 a également inquiété de nombreux particuliers projetant un achat à Barcelone.

Première question: achat perso (pour y vivre) ou achat locatif ?

  • Si vous comptez rester à Barcelone pour le long terme, un achat personnel s’avère souvent être la meilleure solution. Finis les loyers, vous serez enfin chez vous et pourrez potentiellement faire une plus-value si vous gardez ce bien assez longtemps. Mais attention au marché en haut de cycle; des études démontrent qu’actuellement une acquisition ne sera financièrement avantageuse par rapport à une location que si on garde le bien au moins 10 ans. Une revente rapide sera synonyme de moins-value; une stabilité professionnelle et familiale est donc indispensable
  • Pour un achat locatif vous devrez dans un premier temps évaluer le taux de rentabilité brut (diviser le revenu locatif annuel par le prix total du bien), si le résultat est inférieur à 6 % brut alors le rendement n’est pas suffisant (voir le paragraphe “Les coûts” ci-dessous pour avoir une estimation du résultat net). Aucun achat ne doit être fait sans une étude et un calcul précis

Il sera important de ne pas diaboliser le fait de rester en location. L’expression “jeter ses loyers par la fenêtre” est dépassée car nombreuses villes se sont avérées à une certaine période être plus rentables en location qu’à l’achat. Vous gardez ainsi votre liberté, vivez dans une superficie plus grande et n’avez pas à supporter les coûts et impôts d’un propriétaire. Nous aspirons pour la plupart à être propriétaire un jour, attention néanmoins à ne pas se précipiter.

La situation du marché ?
Le prix du marché doit ensuite être étudié, il vaut bien entendu toujours mieux acheter quand les prix sont bas.

Le marché à Barcelone est haut même s’il n’a pas encore atteint les chiffres de 2007, les prévisions annoncent une stabilité pour 2019/2020.

Crédit bancaire en Espagne: comment ça marche ?
Si vous êtes résident fiscal en Espagne vous devrez certainement passer par une banque locale pour votre prêt (peu de banques françaises vous accompagneront, à moins d’avoir un bien en France).

Un maximum de 80 % du prix du bien peut vous être prêté (70 % si non-résident), pour une durée maximum de 30 ans (jusqu’à l’âge limite de 70 ans). Il vous faudra donc un apport de 20 %.

Les espagnols sont habitués aux taux variables (très faibles ces dernières années), ce qui signifie que vous êtes dépendants de l’Euribor (taux de référence du marché monétaire de la zone euro), mais en cas de hausse de celui-ci vous risqueriez de voir vos mensualités fortement augmenter. Nombreux sont ceux qui ont perdu leur bien pour cette raison il y a 10 ans.

Depuis quelques années les banques espagnoles proposent de plus en plus un taux fixe comme le font le plus souvent les banques françaises. Vos mensualités resteront donc inchangées sur l’ensemble de votre prêt bancaire. Les taux sont plus élevés qu’en France, actuellement comptez entre 2.2 et 2.7 % pour un prêt sur 30 ans en Espagne

Quels sont les coûts ?
L’imposition sur un achat immobilier en Catalogne s’élève à 10 % du prix d’achat (11 % à partir de € 1 million). À cela s’ajoute les frais de notaire et frais divers liés à l’achat: comptez entre 3 et 4 %.

Comme évoqué précédemment, un apport de 20 % étant demandé par les banques en Espagne, l’apport global nécessaire est donc de 34 %.

Cas pratique: pour un appartement vendu € 300 000: le nouveau propriétaire doit donc s’assurer de posséder une liquidité de € 102 000 (impôt € 42 000 et apport € 60 000).

Être propriétaire vous impose également des coûts annuels qui viennent s’ajouter à vos mensualités bancaires:

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière française
  • Assurances et impôts divers (tels ordures ménagères)
  • Charges de copropriété
  • Travaux d’entretien, maintenance, remplacement des gros équipements, rénovation (votés lors des réunions de copropriété ou obligatoire telle la rénovation énergétique)
  • Si vous louez ce bien, vous devrez éventuellement ajouter les frais d’agence (surtout si vous n’habitez pas à Barcelone) et le coût lorsque l’appartement n’est pas loué. Sans vouloir être négatif; il ne faut pas occulter les éventuels frais de justice ou d’expulsion si vos locataires s’avèrent être mauvais payeurs ou insolvables.
  • Et bien entendu le coût d’un prêt bancaire qui varie selon le coût d’achat, les années et le taux négocié
  • Concrètement, en s’appuyant sur l’exemple ci-dessus, l’achat d’un bien de € 300 000, le prêt sollicité sera de € 240 000 (maximum 80 %)
    Supposons que la banque vous accorde un taux fixe sur 30 ans à 2.5 %, vos mensualités s’élèveront alors à € 948.29 soit un remboursement total de € 341 384.
    La banque vous facturera donc € 101 384 pour un prêt de € 240 000

En conclusion, il n’y a pas de réponse évidente à la question: “Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée?” car l’équation a souvent plusieurs inconnues et de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Acquérir un bien immobilier est une décision importante, un engagement, qui peut correspondre parfaitement à certains particuliers, mais peut vite devenir un gouffre économique pour d’autres.

Comme toute décision importante il est indispensable de planifier, calculer et comparer les options disponibles. L’immobilier a constitué un excellent investissement pour la génération des baby boomers, mais il ne doit pas être une obligation ni une logique. Obtenir une plus-value n’est plus systématique et comme tout investissement un achat immobilier implique un risque: rien n’est garanti (“sauf la mort et les impôts” disait Benjamin Franklin).

Spectrum conseille à ses clients de toujours diversifier leurs investissements et garder un équilibre dans son patrimoine entre l’achat immobilier et le placement financier. Des alternatives d’investissement existent en France et en Espagne telles l’assurance-vie (2ème placement préféré des Français après l’immobilier) ou les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier).

Nous nous proposons de vous guider en nous adaptant à votre situation, chiffrer les différentes alternatives et vous présenter l’ensemble des options disponibles sur le marché.

En Espagne comme en France, Spectrum possède également une section “courtier en prêt immobilier”. A votre demande, nos conseillers sont à votre disposition pour effectuer les recherches nécessaires auprès des banques. Ils sauront vous guider, négocier en votre nom et vous permettre d’obtenir un meilleur taux à moindre coût sans frais de remboursement anticipé.

N’hésitez pas à me contacter. En tant que consultant chez Spectrum, je me tiens à votre entière disposition pour étudier toutes demandes ou répondre à vos questions.

Qu’est ce que la “Loi Beckham”?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, Beckham Law, Spain
This article is published on: 20th May 2019

20.05.19

Depuis 2005, le Real Decreto 687/2005, également appelé “loi Beckham” (David Beckham en fut le premier bénéficiaire), permet aux nouveaux résidents espagnols d’obtenir une importante réduction fiscale.

En effet ce régime spécial des impatriés permet aux contribuables d’être imposés au taux fixe de 24 % jusqu’à € 600 000 de revenus annuels, puis à 45 % une fois dépassé ce seuil, et non au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou IRPF (“Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”).

Il s’applique la première année de résidence et les 5 années suivantes. Toute personne ayant un nouveau contrat de travail en Espagne (ou statut d’administrateur) peut potentiellement opter pour ce régime auprès de l’administration fiscale (sauf si vous avez résidé en Espagne pendant les 10 dernières années).

La demande doit être déposée dans les 6 mois à compter du début de votre activité qui apparaît sur l’inscription à la sécurité sociale espagnole. Quant à l’impôt sur le patrimoine, seul votre capital en Espagne sera susceptible d’être taxé.

Je me tiens à votre disposition si vous souhaitez de plus amples informations sur ce sujet, ou si vous désirez opter pour ce régime fiscal.

N´hésitez pas à me contacter

Récapitulatif sur le MODELO 720

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, Modelo 720, Spain
This article is published on: 25th January 2019

25.01.19

Qu’est-ce que le Modèle 720 ?
En 2013, le gouvernement espagnol décide de s’attaquer à la fraude fiscale. Il met alors en place un certain nombre de mesures.

Visant en priorité les nationaux espagnols, cette réforme affecte également les étrangers vivant et/ou travaillant en Espagne disposant d’un patrimoine en dehors de la péninsule Ibérique.

Le Modèle 720 est une déclaration informative mais obligatoire sur les biens et avoirs à l’étranger.

L’objectif de cette démarche est de disposer d’informations sur:
– les comptes bancaires situés à l’étranger
– les titres, droits, assurances-vie et placements gérés ou acquis à l’étranger
– les biens immobiliers et les droits sur les biens immobiliers à l’étranger
Ce formulaire dûment rempli doit être présenté entre le 1er janvier et le 31 mars, uniquement par internet (via le site “Agencia Tributaria – Modelo 720 Declaración Informativa. Declaratión sobre bienes y derechos situados en el extranjero”).

Qui doit présenter le Modèle 720 ?
Toute personne physique ou morale résidant sur le territoire espagnol (plus de 183 jours par an), et uniquement si la somme de ses actifs est supérieure à la somme totale de 50 000€ dans une ou plusieurs des trois catégories.

Les années suivantes, il n’est demandé de représenter le Modelo 720 qu’en cas d’augmentation de plus de 20 000€ par rapport au capital initialement déclaré.

Quels sont les risques en cas de non-présentation?
Même si cette déclaration n’a pour but que d’informer, le gouvernement espagnol menace d’appliquer de lourdes sanctions en cas de non respect de cette mesure.
– 5 000€ pour toute information incomplète, erronée ou fausse, avec un minimum de 10 000€ d’amende par déclaration.
– 100€ par information, avec un minimum de 1500€, si la déclaration a été déposée au delà de la date limite.
– Si l’Hacienda se rend compte de l’absence de déclaration, les sanctions annoncées sont extrêmes (par exemple, 150 % de la valeur du bien, plus-values sur tout patrimoine non justifié)

De nombreuses plaintes ont été déposées afin de contester ces sanctions excessives et injustes, la commission européenne serait également en contact avec les autorités espagnoles sur ce sujet.

Néanmoins, il vous est fortement conseillé d’effectuer cette déclaration afin d’éviter tout problème avec Hacienda.

Plusieurs conseillers fiscaux francophones à Barcelone, dont je me propose de vous fournir les coordonnées, peuvent vous apporter leur aide pour remplir ce formulaire.

Je reste à votre entière disposition pour vous fournir tous renseignements complémentaires.