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Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée ?

By Cedric Privat - Topics: Barcelona, mortgages, Property, Spain
This article is published on: 15th October 2019

Vous êtes nombreux à vous poser la question du choix entre l’investissement immobilier et le placement financier, dans l’objectif de faire croître votre patrimoine.

  • Investir dans la pierre est souvent considéré comme une valeur sure, mais est-ce toujours le cas malgré la flambée des prix des dernières années?
  • Faire un placement financier permet de conserver une liquidité et bénéficier d’une imposition avantageuse, mais avec les taux fixes au plus bas et l’inflation actuelle il est désormais impératif de prendre un certain risque

Avant toute décision, il sera important de comprendre les avantages et inconvénients de ces deux options. Nous étudierons dans un premier temps via cet article l’achat immobilier à Barcelone.

Depuis les jeux olympiques de 1992, Barcelone est devenue une des villes les plus attractives d’Europe: à visiter, y vivre, y travailler et pourquoi pas investir?
La ville plaît beaucoup aux français, plus de 20 000 d’entre eux y vivent toute l’année et on ne compte plus les milliers de touristes quotidiens qui affluent de toutes parts.

À seulement 150 km de la frontière, la ville attire par son soleil, ses plages, ses montagnes proches, sa qualité de vie, sa culture, sa population cosmopolite, sa bonne connexion TGV/avion, etc.
Cet engouement comporte néanmoins certains revers dont tout futur investisseur doit tenir compte; notamment une insécurité croissante ces dernières années, une situation politique instable et des lois souvent en faveur du locataire (voir même okupas/squatteurs) en cas de conflit avec le propriétaire. La crise du marché immobilier de 2008 a également inquiété de nombreux particuliers projetant un achat à Barcelone.

Première question: achat perso (pour y vivre) ou achat locatif ?

  • Si vous comptez rester à Barcelone pour le long terme, un achat personnel s’avère souvent être la meilleure solution. Finis les loyers, vous serez enfin chez vous et pourrez potentiellement faire une plus-value si vous gardez ce bien assez longtemps. Mais attention au marché en haut de cycle; des études démontrent qu’actuellement une acquisition ne sera financièrement avantageuse par rapport à une location que si on garde le bien au moins 10 ans. Une revente rapide sera synonyme de moins-value; une stabilité professionnelle et familiale est donc indispensable
  • Pour un achat locatif vous devrez dans un premier temps évaluer le taux de rentabilité brut (diviser le revenu locatif annuel par le prix total du bien), si le résultat est inférieur à 6 % brut alors le rendement n’est pas suffisant (voir le paragraphe “Les coûts” ci-dessous pour avoir une estimation du résultat net). Aucun achat ne doit être fait sans une étude et un calcul précis

Il sera important de ne pas diaboliser le fait de rester en location. L’expression “jeter ses loyers par la fenêtre” est dépassée car nombreuses villes se sont avérées à une certaine période être plus rentables en location qu’à l’achat. Vous gardez ainsi votre liberté, vivez dans une superficie plus grande et n’avez pas à supporter les coûts et impôts d’un propriétaire. Nous aspirons pour la plupart à être propriétaire un jour, attention néanmoins à ne pas se précipiter.

La situation du marché ?
Le prix du marché doit ensuite être étudié, il vaut bien entendu toujours mieux acheter quand les prix sont bas.

Le marché à Barcelone est haut même s’il n’a pas encore atteint les chiffres de 2007, les prévisions annoncent une stabilité pour 2019/2020.

Crédit bancaire en Espagne: comment ça marche ?
Si vous êtes résident fiscal en Espagne vous devrez certainement passer par une banque locale pour votre prêt (peu de banques françaises vous accompagneront, à moins d’avoir un bien en France).

Un maximum de 80 % du prix du bien peut vous être prêté (70 % si non-résident), pour une durée maximum de 30 ans (jusqu’à l’âge limite de 70 ans). Il vous faudra donc un apport de 20 %.

Les espagnols sont habitués aux taux variables (très faibles ces dernières années), ce qui signifie que vous êtes dépendants de l’Euribor (taux de référence du marché monétaire de la zone euro), mais en cas de hausse de celui-ci vous risqueriez de voir vos mensualités fortement augmenter. Nombreux sont ceux qui ont perdu leur bien pour cette raison il y a 10 ans.

Depuis quelques années les banques espagnoles proposent de plus en plus un taux fixe comme le font le plus souvent les banques françaises. Vos mensualités resteront donc inchangées sur l’ensemble de votre prêt bancaire. Les taux sont plus élevés qu’en France, actuellement comptez entre 2.2 et 2.7 % pour un prêt sur 30 ans en Espagne

Quels sont les coûts ?
L’imposition sur un achat immobilier en Catalogne s’élève à 10 % du prix d’achat (11 % à partir de € 1 million). À cela s’ajoute les frais de notaire et frais divers liés à l’achat: comptez entre 3 et 4 %.

Comme évoqué précédemment, un apport de 20 % étant demandé par les banques en Espagne, l’apport global nécessaire est donc de 34 %.

Cas pratique: pour un appartement vendu € 300 000: le nouveau propriétaire doit donc s’assurer de posséder une liquidité de € 102 000 (impôt € 42 000 et apport € 60 000).

Être propriétaire vous impose également des coûts annuels qui viennent s’ajouter à vos mensualités bancaires:

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière française
  • Assurances et impôts divers (tels ordures ménagères)
  • Charges de copropriété
  • Travaux d’entretien, maintenance, remplacement des gros équipements, rénovation (votés lors des réunions de copropriété ou obligatoire telle la rénovation énergétique)
  • Si vous louez ce bien, vous devrez éventuellement ajouter les frais d’agence (surtout si vous n’habitez pas à Barcelone) et le coût lorsque l’appartement n’est pas loué. Sans vouloir être négatif; il ne faut pas occulter les éventuels frais de justice ou d’expulsion si vos locataires s’avèrent être mauvais payeurs ou insolvables.
  • Et bien entendu le coût d’un prêt bancaire qui varie selon le coût d’achat, les années et le taux négocié
  • Concrètement, en s’appuyant sur l’exemple ci-dessus, l’achat d’un bien de € 300 000, le prêt sollicité sera de € 240 000 (maximum 80 %)
    Supposons que la banque vous accorde un taux fixe sur 30 ans à 2.5 %, vos mensualités s’élèveront alors à € 948.29 soit un remboursement total de € 341 384.
    La banque vous facturera donc € 101 384 pour un prêt de € 240 000

En conclusion, il n’y a pas de réponse évidente à la question: “Acheter un appartement à Barcelone : bonne ou mauvaise idée?” car l’équation a souvent plusieurs inconnues et de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Acquérir un bien immobilier est une décision importante, un engagement, qui peut correspondre parfaitement à certains particuliers, mais peut vite devenir un gouffre économique pour d’autres.

Comme toute décision importante il est indispensable de planifier, calculer et comparer les options disponibles. L’immobilier a constitué un excellent investissement pour la génération des baby boomers, mais il ne doit pas être une obligation ni une logique. Obtenir une plus-value n’est plus systématique et comme tout investissement un achat immobilier implique un risque: rien n’est garanti (“sauf la mort et les impôts” disait Benjamin Franklin).

Spectrum conseille à ses clients de toujours diversifier leurs investissements et garder un équilibre dans son patrimoine entre l’achat immobilier et le placement financier. Des alternatives d’investissement existent en France et en Espagne telles l’assurance-vie (2ème placement préféré des Français après l’immobilier) ou les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier).

Nous nous proposons de vous guider en nous adaptant à votre situation, chiffrer les différentes alternatives et vous présenter l’ensemble des options disponibles sur le marché.

En Espagne comme en France, Spectrum possède également une section “courtier en prêt immobilier”. A votre demande, nos conseillers sont à votre disposition pour effectuer les recherches nécessaires auprès des banques. Ils sauront vous guider, négocier en votre nom et vous permettre d’obtenir un meilleur taux à moindre coût sans frais de remboursement anticipé.

N’hésitez pas à me contacter. En tant que consultant chez Spectrum, je me tiens à votre entière disposition pour étudier toutes demandes ou répondre à vos questions.

Article by Cedric Privat

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